張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-4

第四課 何時才是購屋的好時機?

張教授一直強調買房子先注重品質其次才是買入時機。(在品質與價格衝突時)

A.三大指標:

指標一: 房地產價量指標【國泰案】

價格:1.建案開價 2.購屋者議價空間 3.可能成交價

數量:1.推案量 2.三十天銷售率 3. 三十天成交量

房地產鐵律: 量先價行

房地產循環: 價量俱漲►價漲量縮►價量齊跌►價跌量漲►價量俱漲

購屋、賣屋好時機:價量背離

指標二: 需求案

1.房價/所得比 :越低代表越能負擔房價

2.投資客/自住比:值越大房地產越熱。反之越冷。

指標三: 景氣案 (三大指標中最為重要)

了解過去:同時指標與落後指標

預測未來:領先指標

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

B.區域市場基本面: 供、需、價、量

I.如何了解區域市場【供給】情形? 關鍵在於房地產產品數量

1.新成屋、預售屋越多代表景氣越好。(如何查詢書上有教)

2.法拍屋、中古屋數量越多代表景氣越差。(如何查詢書上有教)

II 區域市場【需求】增減

1. 行政區之【房價/所得比】偏高表示需求轉弱。

III 家戶的消長【量】

詢問該行政區戶政事務所即可查出人口外移與遷入數量趨勢。

C.何時可以進場購屋?

總體經濟慢慢復甦但房地產還在谷底的時候對購屋者最有利。

亦即【房價/所得比】偏低的時候

1.房貸占月收1/3 以下

2.平均【房價/所得比】理想為五倍不超過七倍 (非個人)

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-2

【補】高通膨或低利率，租房子不如買房子?

用以下這張圖來補充就太完美不過啦

房價的波動是遠大於通膨或利率的

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

第二課: 購屋前一定要知到六件事

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

認清自己包含家人買房子的意義是甚麼。70% 的人當作消費財來購買。應當優先注重居住品質。

六大特性:

1. 不可移動性: 必須由人來遷就房地產而非房地產遷就於人。即產生所謂區位差異。

2. 異質性: 如同一個型號的電腦必是無差異且價格相同稱為同質性。但相同格局、面積的兩個

房子。在不同時間有不同的鄰居就會有極大的差異。 所以必須 親自己驗想買房子的軟硬體。

更必須查看建築圖與工地。

3.昂貴性:

ˋ

4.不可分割性: 包含周圍環境做鄰右舍都不可分割

5.價值會隨時間減損:

6. 是消費財也是投資財:

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

第三課 租屋與買屋交戰守則

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

猶太人與台灣人的觀念剛好相反。猶太人鼓勵年輕人先投資賺錢有穩定現金流後在買屋。

這樣不必一出社會即背負龐大負債壓力。不過要在大投資環境健全的前提下。

【購屋與租屋抉擇的四大因素】

1.收入是否足夠: 房貸占月收入的1/3 最為理想。超過1/2 即為過度消費

2.工作與婚姻是否穩定

3.是否符合家裡成員生崖規劃

4.購屋時機是否價當....以免買在高點。

張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-1

寄件者 2010-3-9

第一課: 破解五大房地產神話

1.有土真的斯有財嗎?

任何投資都需要風險規劃。雞蛋放在同一個籃子是不明智的!除非買低賣高否則長期投資報酬率遠低於績優股跟與基金。

房貸如同融資。根據歷史經驗房地產都是【大漲小回 ，擴短縮長】。想要在房地產

投資獲利必須長期抗戰與負擔沉重的利息。

台灣房地產自有率80%----80% 房子被家戶擁有而不是80%家戶擁有房子。

意思是說大多數擁有房子的人在短期內不會將房子賣出。所以房子跌價通常只是紙上

賠錢。而跌價最大的影響不是那80% 有屋者而是買不起房子的人正可買到便宜的房子

。但【政府】反而在這個時候出手【拯救房市】卻讓房價該跌不跌。

2.不景氣可以投資房地產?

寄件者 2010-3-9

3.高通膨或低利率，租房子不如買房子?

購屋要分清楚A.自住消費 B. 投資買房 。 如同股市購物狂一樣如果被媒體洗腦 。原本只想選擇A 卻變成B。購屋者很容易被【房地產神話】誤導變成【屋奴】

好笑的房地產神話:

a. 2008 年初高通膨、高利率(景氣的最高峰) 石油短短數月由40飆升至140 其他原物料

齊漲。

神話一: 錢越來越不值錢了。多數人相信買房保值。

b. 2008 年下半金榮海嘯讓利率連降直逼【零利率】

神話二: 此時出現當高利率時買不起房子的人接受媒體的催眠:租房不如買房

張教授強調購屋最基本原則為

【應以消費自住為主要目的、要買自己需要與喜歡的房子。】

勿為價格便宜買屋、勿為優惠房貸而買屋、勿為低利率買屋。

ex:低利率通常一年省個機千塊但是低利率通常是經濟衰退的時候。房價將下修好幾

年。損失的就不會是低利率一年的幾千塊。

最佳購屋時機【房價持須上揚但利率偏低的時候】反之為最差(但不常遇到)。

通膨跟低利率市購屋因素之一但不是唯一因素。

4.只注意【區位】就可以嗎?

投資區位:明星學區、公園、捷運、交通幹道

消費區位:即適合居家生活的區位。明星學區、公園、捷運、交通幹道附近的第一

巷。不行十分鐘可達的地方。

【寧可買爛區位好房子，也不買好區位爛房子】

寄件者 2010-3-9

5.買在捷運上是對的嗎?

寄件者 2010-3-9

超爆蘋果橘子經濟學---讀後心得與重點摘要Part2

第一個章節用有趣的例子--性工作者
1. 女性平均薪資比男性低--哈佛畢業也女性也低於男性40%
2. 性工作者薪資優渥的吸引--查緝買賣淫通常都針對娼妓。就好像抓販毒。多數政府偏好懲罰財貨與服務提供者。
政府創造出絕佳的供給匱乏，無可避免導致價格上漲。吸引更多供給者。
3. 經濟學家與妓女合作統計出數據--相較一百年先今妓女薪水較為遜色。性需求仍然旺盛但為何酬勞減少。跟其他
產業一樣。賣淫面臨越來越大的競爭。現代娼妓最大的競爭者:任何願意與男性進行免費性行為的女性。
當美國鋼鐵製造業與製糖業開始感受到中國與墨西哥便宜的產品帶來壓力，他們就會遊說聯邦政府提高外來品稅額以
保護。但是娼妓無法遊說政府禁止女人(當然不包含老婆)免費提供男人性。

adidas 之七色雲彩

蓋世英雄.....踩著七色雲彩....

寄件者 2010-2-28

寄件者 2010-2-28

寄件者 2010-2-28

寄件者 2010-2-28

寄件者 2010-2-28

2010年第一季書單

看了好多書都一直沒時間寫筆記><"

虎年差點不舉

除夕兩個禮拜前太用力不小心扭傷不舉~由於身性內向害羞不敢去看醫生。自己去藥房買了要擦。但擦了藥依然痛到不舉。直到除夕回台北鼓起勇氣去看了醫生，由於醫生是女的問我說怎麼扭成這樣還不拖那麼久不看醫生害我臉紅不知如何回答。醫生用那巧手摸了我兩下說只是筋不對位。之後要我轉轉看。真的活動自如宛如青春18歲的小男孩，讓我有如重生了!!但醫生叮嚀一個月內小心不要在扭到要不然恐怕會一輩子不舉。看來最近要乖乖的了~~

2/23 日頭痛欲裂在寢室找不到頭痛要想到上次不舉買的葯於是姑且試試往頭上擦會不會緩和

一下頭痛 。 但擦了頭一樣痛，這感覺像是不舉時擦藥一樣痛處依舊在一樣是不舉。下次回台北要找一下醫生看看是我頭哪根筋不對位幫我在摸兩下。