張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-4

第四課 何時才是購屋的好時機?

張教授一直強調買房子先注重品質其次才是買入時機。(在品質與價格衝突時)

A.三大指標:

指標一: 房地產價量指標【國泰案】

價格:1.建案開價 2.購屋者議價空間 3.可能成交價

數量:1.推案量 2.三十天銷售率 3. 三十天成交量

房地產鐵律: 量先價行

房地產循環: 價量俱漲►價漲量縮►價量齊跌►價跌量漲►價量俱漲

購屋、賣屋好時機:價量背離

指標二: 需求案

1.房價/所得比 :越低代表越能負擔房價

2.投資客/自住比:值越大房地產越熱。反之越冷。

指標三: 景氣案 (三大指標中最為重要)

了解過去:同時指標與落後指標

預測未來:領先指標

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

B.區域市場基本面: 供、需、價、量

I.如何了解區域市場【供給】情形? 關鍵在於房地產產品數量

1.新成屋、預售屋越多代表景氣越好。(如何查詢書上有教)

2.法拍屋、中古屋數量越多代表景氣越差。(如何查詢書上有教)

II 區域市場【需求】增減

1. 行政區之【房價/所得比】偏高表示需求轉弱。

III 家戶的消長【量】

詢問該行政區戶政事務所即可查出人口外移與遷入數量趨勢。

C.何時可以進場購屋?

總體經濟慢慢復甦但房地產還在谷底的時候對購屋者最有利。

亦即【房價/所得比】偏低的時候

1.房貸占月收1/3 以下

2.平均【房價/所得比】理想為五倍不超過七倍 (非個人)

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-2

【補】高通膨或低利率，租房子不如買房子?

用以下這張圖來補充就太完美不過啦

房價的波動是遠大於通膨或利率的

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第二課: 購屋前一定要知到六件事

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

認清自己包含家人買房子的意義是甚麼。70% 的人當作消費財來購買。應當優先注重居住品質。

六大特性:

1. 不可移動性: 必須由人來遷就房地產而非房地產遷就於人。即產生所謂區位差異。

2. 異質性: 如同一個型號的電腦必是無差異且價格相同稱為同質性。但相同格局、面積的兩個

房子。在不同時間有不同的鄰居就會有極大的差異。 所以必須 親自己驗想買房子的軟硬體。

更必須查看建築圖與工地。

3.昂貴性:

ˋ

4.不可分割性: 包含周圍環境做鄰右舍都不可分割

5.價值會隨時間減損:

6. 是消費財也是投資財:

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第三課 租屋與買屋交戰守則

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

猶太人與台灣人的觀念剛好相反。猶太人鼓勵年輕人先投資賺錢有穩定現金流後在買屋。

這樣不必一出社會即背負龐大負債壓力。不過要在大投資環境健全的前提下。

【購屋與租屋抉擇的四大因素】

1.收入是否足夠: 房貸占月收入的1/3 最為理想。超過1/2 即為過度消費

2.工作與婚姻是否穩定

3.是否符合家裡成員生崖規劃

4.購屋時機是否價當....以免買在高點。