張金鍔--房產七堂課 文章摘要 part7-4

第四課 何時才是購屋的好時機?

張教授一直強調買房子先注重品質其次才是買入時機。(在品質與價格衝突時)

A.三大指標:

指標一: 房地產價量指標【國泰案】

價格:1.建案開價 2.購屋者議價空間 3.可能成交價

數量:1.推案量 2.三十天銷售率 3. 三十天成交量

房地產鐵律: 量先價行

房地產循環: 價量俱漲►價漲量縮►價量齊跌►價跌量漲►價量俱漲

購屋、賣屋好時機:價量背離

指標二: 需求案

1.房價/所得比 :越低代表越能負擔房價

2.投資客/自住比:值越大房地產越熱。反之越冷。

指標三: 景氣案 (三大指標中最為重要)

了解過去:同時指標與落後指標

預測未來:領先指標

寄件者 張金鶚-房地產七堂課

B.區域市場基本面: 供、需、價、量

I.如何了解區域市場【供給】情形? 關鍵在於房地產產品數量

1.新成屋、預售屋越多代表景氣越好。(如何查詢書上有教)

2.法拍屋、中古屋數量越多代表景氣越差。(如何查詢書上有教)

II 區域市場【需求】增減

1. 行政區之【房價/所得比】偏高表示需求轉弱。

III 家戶的消長【量】

詢問該行政區戶政事務所即可查出人口外移與遷入數量趨勢。

C.何時可以進場購屋?

總體經濟慢慢復甦但房地產還在谷底的時候對購屋者最有利。

亦即【房價/所得比】偏低的時候

1.房貸占月收1/3 以下

2.平均【房價/所得比】理想為五倍不超過七倍 (非個人)

寄件者 張金鶚-房地產七堂課